تعرف على أساليب التقييم العقاري الأساسية(أسلوب الدخل)

أساليب التقييم العقاري الأساسية

أهمية أساليب التقييم العقاري الأساسية تعود الى تعدد استخدامات التقييم العقاري , والإختلاف في أسس القيمة وطبيعة العقار ، فقد تم تطوير العديد من طرق التقييم مع العديد من طرق التطبيق المستقلة.

ما هي أساليب التقييم العقاري الأساسية

حيث يُقسم مجلس معايير التقييم الدولي ومعظم المنظمات المهنية طرق التقييم إلى ثلاث طرق رئيسية لـ أساليب التقييم العقاري الأساسية :

 أسلوب الدخل:أسلوب الدخل من أهم الطرق الرئيسية لأساليب التقييم العقاري سنشرح عنه في القادم من هذه المقال
أسلوب السوق:يعـد هـذا الأسلوب أكثر طـرق التقييـم شـيوعا , سنشرح عنه في مقال منفصل بشكل مفصل.
 أسلوب التكلفة:سيتم شرحه بشكل مفصل .

لكن بالنسبة الى افضل طريقة لتقييم العقار فهي ليست ثابتة لجميع العقارات بل تعتمد على عدة أمور وهي:

  1.  قاعدة القيمة (نوع القيمة التي يستهدفها المقيم)
  2.  الغرض من التقييم.
  3. نوع المعلومات المتوفرة ودرجة الثقة بها.
  4. قاعدة القيمة (نوع القيمة التي يستهدفها المقيم).

أسلوب الدخل(أساليب التقييم العقاري الأساسية)

أسلوب الدخل: هو اسلوب مهم واساسي من أساليب التقييم العقاري الأساسية بحيث يعتمد بشكل كبيرعلى قيمة الدخل القادمة من العقار نفسه ويوجد 4 طرق متبعة في اسلوب الدخل للتقييم العقاري.
وهي كالآتي:

أ- طريقة الاستثمار.

الطريقة الأولى للدخل هي «طريقة الاستثمار». ترتبط طريقة الاستثمار مباشرة بالربح التشغيلي للعقار.

ينطبق على العقارات الاستثمارية، حيث يتم تقدير صافي القيمة الحالية للعقار بناءً على الدخل الذي يولده بعد خصم تكاليف التشغيل والصيانة والمصروفات الأخرى. يمكن للمثمن أيضًا تقدير دخل العقار بناءً على قيم الإيجار السائدة للعقارات المماثلة.

وبهذه الطريقة، يتم التعبير عن الدخل السنوي للعقار كنسبة مئوية من رأس المال المستثمر (أي سعر الفائدة). يعكس هذا المعدل جاذبية الاستثمارات للمشترين في السوق واعتبارات مهمة مثل: تأمين رأس المال والدخل ونمو العائد وغيرها.

تتضمن عملية التقييم تقدير الدخل المستقبلي وخصم سعر الفائدة المقابل منها. لفهم هذه الطريقة، يجب عليك الوعي بمايلي

  • الدخل الذي يُحققه العقار: يتضمن :

1-صافي الدخل الحالي

2-صافي الدخل المستقبلي

3-التضخم

4-الضرائب

  •  القيمة الرأسمالية للدخل:يمكن تحديد صافي القيمة الحالية للدخل من خلال مبلغ صافي الربح والنسبة المئوية للعائد المطلوب من قبل المستثمرين للاستثمار
  • معدل العائد:يمكن للمثمن تحديد أداء العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في السوق بقيم إيجار معروفة. يتم إجراء «التقييم العكسي» لتحقيق العامل غير المعروف (سعر الفائدة أو معدل الرسملة) مع معرفة نوع الدخل والممتلكات والسعر المدفوع والخصائص الأخرى للعقار. يمكن تحديد معدلات الرسملة باستخدام هذه الطريقة لكل معاملة تعتمد على طريقة الاستثمار.

 

ب- طريقة القيمة الحالية للتدفقات النقدية (التدفقات النقدية المخصومة).

طريقة التدفق النقدي المخصوم هي سياسة محاسبية تقيس وتقارن الاستثمارات ببعضها البعض.

تعتبر نسخة معدلة من طريقة الاستثمار التي يتم فيها طرح تدفقات الإيرادات في الوقت الذي يتم إنشاؤه فيه بمعدل خصم مناسب.

عند حساب القيمة السوقية، يجب التخلص من التدفقات النقدية الداخلة والخارجة، وكذلك معدلات الخصم، من السوق واستنادا إلى الأسعار والتكاليف الحالية.

تُستخدم هذه الطريقة بشكل أساسي لتقدير صافي القيمة الحالية للعقار أو مقارنة الاستثمارات من خلال التنبؤ بمبلغ التدفق النقدي الذي قد يولده في المستقبل وتقدير قيمته الحالية بمعدل خصم معقول خلال الفترة التي تكلف فيها الفرصة  أو تمثل تكاليف التمويل. هذه الطريقة هي طريقة مفيدة لتأكيد نتائج التقييم التقليدي.

ج- طريقة القيمة المتبقية.

تُستخدم طريقة القيمة المتبقية لتحليل عروض التطوير أو المعالجة لتحديد صلاحيتها وسلامتها، أو لتحديد السعر الذي يمكن دفعه مقابل شراء الموقع أو المرافق الحالية.

عادة ما تكون هذه القطع أرضًا فارغة أو قطع أرض بها مبانٍ قديمة يتم إزالتها أو ترميمها وتجديدها. تستند هذه الطريقة إلى افتراض أن السعر الذي يمكن للمشتري دفعه مقابل هذا العقار هو قيمة العائدات الزائدة من البيع أو قيمة أعمال البناء المنجزة بعد خصم التكاليف الإجمالية مثل أعمال البناء والتمويل والتكاليف والالتزامات الطارئة.

د- طريقة الأرباح

يتم استخدام طريقة الأرباح عندما تستند قيمة الشركة إلى الأرباح الناتجة عن الشركة التي تدير هذه المرافق.

تنعكس الأرباح الناتجة عن النشاط في حسابات الشركة والمراكز المالية لعدة سنوات متتالية ويجب تحليلها للوصول إلى الأرقام المستخدمة في الحسابات.

تستخدم هذه الطريقة أيضًا في حالات الاحتكار وهي احتكار قانوني بموجب ترخيص أو امتياز مثل: المدينة لديها مكتب بريد أو ببساطة نادي رياضي يخدم المنطقة بأكملها. أو هو احتكار بسبب الموقع عندما تهيمن العملية على نشاط معين في منطقة ما، مثل: وجود مول كبير مهيمن في المنطقة.

بعد نهاية الحديث عن أسلوب الدخل من أساليب التقييم العقاري الأساسية ,طبعا دائما ننصح باختيار مقييم عقاري معتمد محترف حتى تكون جميع الأطراف في رضا.

قد بهمك:خطوات هامة في تقييم الشركات قبل بيعها

 

اترك تعليقًا

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.