شرح كامل عن أسلوب التكلفة لتقييم العقار

شرح كامل عن أسلوب التكلفة لتقييم العقار

في هذا المقال سوف نوضح  أسلوب التكلفة لتقييم العقار حيث يعد أسلوب التكلفة هو أحد أساليب التقييم العقاري الأساسية التي تم شرحها سابقا من  أسلوب السوق و أسلوب الدخل

أسلوب التكلفة لتقييم العقار(طريقة المقاول)

غالبًا ما يتم استخدام هذه الطريقة عندما لا يمكن استخدام أي من الطرق الأخرى، أو لتحسين النتيجة التي تم الحصول عليها بإحدى الطرق الأخرى.

تعتمد القيمة على تكاليف بناء المبنى في الموقع بالإضافة إلى قيمة الأرض. هذه المنهجية مقبولة عند تقييم فئات معينة من الأصول، لا سيما في المناطق الصناعية الكبيرة مثل مصافي النفط والمباني العامة.

الخصائص المتخصصة التي ليس لديها أسواق مثل المساجد، أو التي لا تحقق أرباحًا للمستخدم، أو التي تحقق أرباحًا صغيرة جدًا أو عقارات، ليس لديها دليل على سوق مماثل.

يمكن تقييم تكلفة أعمال البناء من خلال طريقة الاستبدال أو بطريقة الاستنساخ.

يتم تقدير تكاليف ورسوم إعادة بناء مبنى قائم بنفس النمط والمواد المستخدمة باستخدام تكلفة طريقة الاستنساخ. وجدنا أن طريقة الاستبدال هي إنشاء مبنى جديد بنفس خصائص المبنى الحالي ولكن بمواد جديدة وأسلوب حديث.

الاهلاك المادي والتقادم

يرجع التقادم المادي إلى عمر المبنى ونقص الصيانة. التقادم الوظيفي هو فقدان قيمة المبنى بسبب بنائه الذي لا يفي بالمتطلبات الحالية أو بسبب التقدم التقني في المباني الأخرى.

ينتج التقادم الاقتصادي عن آثار الظروف الخارجية المتغيرة للاقتصاد الكلي أو الاقتصاد الجزئي على العقارات.

مسألة حساب استهلاك المباني مثيرة للجدل بسبب صعوبتها، والعدد الكبير من الآراء الشخصية في عملية التقييم والتباين في معدل الاستهلاك السنوي اعتمادا على نوع العقار. هناك اقتراحات بأن عملية الحساب تتم بنفس الطريقة التي تتم بها الأصول الثابتة الأخرى

خطوات التقييم

  • تقدير تكاليف البناء: يتم تقدير هذه التكاليف في حالة الاستبدال أو الاستنساخ. يجب أن تشمل التكاليف كل ما هو ضروري لأعمال البناء ويجب أن تؤخذ بعين الاعتبار في تاريخ التقييم.
  • استرداد الاستهلاك: يرجى ملاحظة الاختلافات بين المباني الجديدة والقديمة. بغض النظر عن الطريقة المستخدمة لحساب الاستهلاك،
  • هناك حاجة إلى عنصرين: العمر الحالي، وهو حقيقة موجودة، والعمر المستقبلي، وهو تقدير للعمر الإنتاجي للمبنى.
  • تقدير قيمة الموقع: يتم تقييم الأرض التي سيتم بناء المبنى عليها باستخدام الطريقة المقارنة

أخيرًا، يجب عليك مراجعة القيم النهائية والتأكد من أنها منطقية ومتسقة ومناسبة. يمكن حساب صافي القيمة الحالية وفقًا للمعادلات التالية: تكلفة المبنى في حالته الحالية = تكاليف البناء – الاستهلاك [التدهور المادي والتقادم (المادي والوظيفي والاقتصادي)]

صافي القيمة الحالية = تكلفة المبنى في حالته الحالية + الأرض القيمة

من خلال الاستهلاك، نشير إلى الخسارة التدريجية لقيمة الأصول الثابتة بسبب التدهور المادي للمبنى بسبب عمره وظروفه البيئية وزيادة تكاليف الصيانة المستقبلية، أو بسبب تقادم مختلف الأنواع المادية والوظيفية والاقتصادية.

نتمنى أن نكون قد وفقنا شرح كامل عن أسلوب التكلفة لتقييم العقار من أساليب السوق الأساسية بوضوح, ودايما ننصحكم بالتعامل مع مقيم عقاري معتمد محترف

تعرف على التقييم العقاري للأراضي كيف يكون ؟

اترك تعليقًا

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.