ما الفرق بين الأرض و العقار من ناحية التقييم العقاري

الفرق بين الأرض و العقار من ناحية التقييم العقاري

الفرق بين الأرض و العقار من ناحية التقييم العقاري حددها نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر بمرسوم ملكي رقم  م/5 بتاريخ 11 / 2 / 1423 الموافق 24 أبريل 2002 في المادة الأولي.

نصت المادة الأولى على الفرق بين الأرض والعقار وقال النظام أن

  • الأرض : هي القطعة المخصصة لتشييد بناء عليها وإنشاء مرافقه وخدماته، حسب المخطط الهندسي المعتمد برخصة البناء.
  • الوحدة العقارية : هي الدار أو الطبقة أو الشقة أو المرآب (الكراج) أو الدكان أو أي جزء من البناء النظامي يمكن فرزه وإجراء حقوق الملكية عليه والتصرف به مستقلا عن أجزاء البناء الأخرى.
  • المالك : هو الذي يملك وحدة عقارية مستقلة سواء كان واحدا أو أكثر.
  • الصيانة والترميم : هي الأعمال اللازمة لحفظ العين أو حفظ المنفعة سواء كانت لوحدة مستقلة أو لما تشمله الملكية المشتركة كالمصعد والسلم والحديقة.
  • الأجزاء المشتركة : هي الأرض المشيد عليها البناء والحدائق والارتدادات وهيكل البناء والسطح والمداخل والسلم، وجميع أجزاء البناء الأخرى المعدة للاستعمال المشترك، ملتصقة أو منفصلة كالمواقف والممرات والنوافير والمصاعد ما لم يتفق على خلاف ذلك.

ما الفرق بين الأرض و العقار من ناحية التقييم العقاري

وذكرت المادة الثانية

  • لكل مالك أن يبني على أرضه ضمن حدود الأنظمة والتعليمات بناء من طبقة أو أكثر ويفرزه إلى وحدات عقارية مستقلة تبعا للتصميم المعتمد في المخطط والرخصة، ويكون تصرفه في كل أو بعض هذه الوحدات باعتبار كل وحدة منها مستقلة عن الأخرى.
  • ترقم الوحدات العقارية في البناء الواحد ترقيما تسلسليا بحيث لا يتكرر رقم واحد لوحدتين عقاريتين في البناء الواحد.
  • يجب أن يبقى شكل وحدود الأرض وأطوالها والبناء ومقاييسه مطابقا للمخطط المعتمد.
  • تبقى محتويات صك الملكية مطابقة لأوصاف الأرض وحدودها وشكلها وأوصاف الوحدة العقارية وحدودها وشكلها الهندسي، فإذا اختلفت الأوصاف عن الواقع تجري الجهة المختصة تصحيح بيانات الصك وفقا للإجراءات النافذة، ويمكن إصدار صك لكل وحدة.
  • إذا اشترك شخصان فأكثر في تشييد بناء اعتبروا جميعا شركاء في ملكيته أرضا وبناء، ملكية شائعة في كل طبقاته ووحداته العقارية وملاحقه كل بنسبة مساهمته في رأس المال والمصروفات ما لم يكن في العقد اتفاق بخلاف ذلك.
  • يجب أن يتضمن العقد أسماء أصحاب الحصص العينية من مالكي الأرض وأصحاب الحصص النقدية، وأوصاف الأرض المعدة للبناء ورقم صك الملكية وتاريخه ومصدره والتزامات الشركاء وحقوقهم الأخرى.

العقار في النظام السعودي

يعرف العقار في النظام السعودي بأنه أي شيء يمتلك طبيعة غير منقولة وثابتة، ولا يمكن تحريكها من مكان إلى آخر، وهو كل ما يمثل أصلاً مستقراً وثابتاً في موقعه، ومن الأمثلة على العقارات؛ المباني، وملاحق المباني، والأسوار، والمنازل، والطرق.

وحسب نظام التسجيل العيني للعقار في السعودية، تم إصدار التشريعات التالية:

  • تعد الوحدة العقارية كل قطعة من الأرض بما عليها من بناء وغراس وغير ذلك، وتقع الوحدة العقارية في منطقة عقارية واحدة وتكون مملوكة لشخص أو أكثر دون أن يفصل بينها ملك عام أو خاص.
  • ينشأ سجل عقاري تثبت فيه الحقوق العقارية لكل منطقة وما يطرأ عليها من تعديلات.
  • يكون للسجل العقاري قوة إثبات مطلقة، ولا يجوز الطعن في بياناته بعد انتهاء المدة المخصصة للطعن والمنصوص عليها في المواد القانونية الخاصة بالعقارات.
  • يخصص لكل منطقة سجل عقاري تفرد فيه صحيفة لكل وحدة عقارية.
  • يلحق بكل سجل عقاري فهرس شخصي، يبين فيه الوحدات العقارية التي يملكها وما قد يطرأ عليها من تعديلات.

الهيئة العامة للعقار في السعودية

تقوم الهيئة العامة للعقار في السعودية باقتراح السياسات المنظمة للأنشطة العقارية، وتبني المؤشرات العقارية وتراقبها، كما تساهم في إنشاء بوابة إلكترونية لقواعد البيانات العقارية.

وتهدف هذه الخدمة إلى تطوير مستوى الشركات العقارية في المملكة، وخلق فرص عمل نوعية للشباب والشابات السعوديين، ورفع مؤهلاتهم وقدراتهم المهنية.

ومن أبرز الخدمات الإلكترونية التي تقدمها ما يلي: فرز الوحدات العقارية حيث تتيح هذه الخدمة فرز مبنى أو مجمع عقاري إلى عدة وحدات عقارية، وتقديمها إلكترونياً من خلال أحد المكاتب الهندسية المعتمدة، ويحصل المستفيد من خلالها على سجلات الفرز التي تخوله الحصول على عقود الملكية.

ما هي طريقة تقييم العقار والأرض المناسبة؟

يتم تحديد واختيار أفضل أسلوب لتقييم العقار أو الأرض بناء عن تحديد أسلوب السوق، وأسلوب الدخل، وأسلوب التكلفة استناداً على هذه العناصر الرئيسية:

يعد هذا الأسلوب أكثر طرق التقييم شيوعاً، وتعتمد هذه الطريقة على سعر السوق من أجل تقييم سعر العقار أو الأرض، ويمكنك استنتاج سعر السوق عن طريق البحث على الأدلة والشواهد والأخذ بالاعتبار عمر العقار وموقعه وغيرها من المعلومات، يرتكز أسلوب السوق على كل من:

البيانات المستخدمة: مثل المصادر والتفاصيل والتواريخ وتباين آراء المقيمين وكذلك الأساليب التحليلية المستخدمة والقيم الإيجارية.

المقارنة وقابليتها: إمكانية مقارنة خصائص العقار، والعوامل الخارجية، وعوامل السوق.

تحليل البيانات:مثل تحليل السوق، كعدد السكان والوظائف والتمويل والنقل والمواصلات والضرائب والأنشطة الحكومية وإمكانية تحليل الأسعار على حسب الوحدات ومساحاتها.

يعتمد هذا الأسلوب على الدخل الذي يكسبه العقار من أجل تقييمه، وطرق التقييم هي كل مما يلي:

طريقة الاستثمار: ترتبط طريقة الاستثمار مع الدخل والسيولة المالية للعقار ومنها صافي الدخل الحالي مثل الإيجار، وصافي الدخل المستقبلي، والتضخم، والضرائب.

يمكنك احتساب القيمة الرأسمالية للدخل من خلال المبلغ الصافي واحتساب نسبة العائد المطلوبة على الاستثمار من جانب المستثمرين

احتساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية: يتم احتساب القيمة الحالية عن طريق تقييم كامل الاستثمارات ومقارنتها ببعضها البعض، وتستخدم هذه الطريقة لتقدير القيمة الرأسمالية للعقار، وتعتير وسيلة مفيدة تتأكد من خلالها من نتائج التقييم التقليدي التي حصلت عليها.

حساب القيمة المتبقية: يتم الاستناد إلى هذه الطريقة عندما يطلب من المقيم العقاري تقييم عقار قديم ستتم إزالته أو ترميمه أو تجديده أو الأراضي الخالية، وتعتمد على قيمة الفائض من حصيلة البيع وأعمال التطوير.

طريقة الأرباح: تعتمد هذه الطريقة وقيمة المنشآت إلى الأرباح التي تحققها الشركة التي تدير هذه المنشآت وحسابات الشركة ومراكزها المالية.

هذه الطريقة هي الأخيرة من أساليب تقييم العقارات والأراضي وتستخدم عندما يستحيل استخدام الطرق السابقة، وتستند على تكلفة بناء المبنى إضافة إلى قيمة وسعر الأرض.

وبعد تقييم المبنى من قبل المختصين اعتماداً على إحدى الأساليب السابقة، يتم إعطاء شهادة تقييم عقاري نهائية.

هكذا انهينا مقالنا حول ما الفرق بين الأرض و العقار من ناحية التقييم العقاري نرجوا ان نكون وفقنا بذلك.

تابعوا خدمات شركة المقيم المحترف حتى تحصلوا على مقيم عقاري معتمد موثوق.

اترك تعليقًا

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.