المعاينة الميدانية للأصول العقارية

المعاينة الميدانية للأصول العقارية

المعاينة الميدانية للأصول العقارية  مهمة جدا لان في الواقع يكتشف المشتري كافة الجوانب وتساعد المقيم العقاري في تحديد القيمة العادلة للعقار.

فيعتمد تقرير التقييم العقاري و المعاينة الميدانية للأصول العقارية بشكل أساسي على المعاينة البصرية الميدانية وهي الجانب العملي والأهم في عملية التقييم العقاري لأنها مصدر جمع المعلومات الأولية والتي يجمعها المقيم أو المعاين من موقع العقار محل التقييم.

المعاينة الميدانية للأصول العقارية

تنقسم عملية المعاينة إلي طريقتان لجمع المعلومات فأولها المعلومات ثانوية التي يحصل عليها المقيم وهي التي تكون معلومات عن الأصول العقارية جاهز ومصنفة من جهة أخرى والمقيم يحصل عليها جاهزة.

ويمكن للمقيم أن يستخدم المعلومات التي تحصل عليها للعقار كما هي أو يجري عليها بعض التعديلات بما يحقق هدفه المهني من جمع المعلومات وتصنيفها وتحليلها.

أما النوع الثاني من المعلومات هي المعلومات الأولية: وهي المعلومات التي يتولى الباحث (المقيم، المعاين) جمع المعلومات من مصادرها الأصيلة بنفسه ثم يقوم بتصنيفها وتحليلها ومعالجتها.

وتعد المعلومات الأولية ضمن المعلومات الأصيلة وتكون أولية عند استخدامها أول مرة ثم من الممكن أن تصبح معلومات ثانوية بالنسبة لمستخدمين أخرين.

والمعاينة هي جمع معلومات أولية وأصيلة بذل فيها المقيم أو المعاين مجهودا كبيرا للحصول عليها وأيضا يمكنه انتاج معلومات عن الأصول العقارية جدية ومفيدة لـ سوق العقار.

كيف تكون المعاينة الميدانية لـ الأصول العقارية ناجحة؟

هناك عده خطوات يجب اتباعها لضمان نجاح المعاينة وتحقيقها الغرض بكل مهنية واحتراف خلال ومعاينته وفحصه

  • الفحص من الداخل والخارج
  • موقعه من الحي
  • المخطط والخدمات العامة والتحسينات العامة
  • الشوارع والواجهات في الحي
  • التوزيع الديمغرافي والاجتماعي
  • أسلوب الحياة والقيم السائدة
  • سلوك المستهلك له دور حاسم في تحديد الفوارق بين العقار محل التقييم والعقارات موضوع المقارنات والتسويات

 مراحل عملية المعاينة الميدانية للأصول العقارية

المرحلة الأولى.. ما قبل المعاينة: في هذا المرحلة يتم التخطيط والتحضير لجولة معاينة احترافية مهنية عالية الجودة.

سوف يحتاج الباحث (المقيم، المعاين) إلى تنظيم عملية المعاينة بشكل دقيق واحترافي، من خلال الاطلاع الدقيق على الوثائق والمستندات للتأكد من صحتها ومطابقتها للواقع.

يقوم الباحث (المقيم، المعاين) بجمع المعلومات التنظيمية والعمرانية واستخدامات العقار المتاحة، من مصادر متعددة من البلديات وكود البناء ونظام البناء.

ويجب على الباحث (المقيم، المعاين) الانتباه على أن المعاينة لا تقتصر على معاينة العقار محل التقييم بل يجب أن تشمل معلومات ما قبل المعاينة على العقارات التي يمكن مقارنتها بالعقار محل التقييم، وتسجيل المعلومات عن العقارات المقارنة يكون بنفس دقة معاينة العقار محل التقييم.

فاذا لم يقم المقيم بتلك المقارنات يصعب عمل تسويات بين المميزات والفوارق الهندسية والتحسينات والموقع والواجهات وعمر العقار الافتراضي وجودة الحياة والتنمية المستدامة.

كما يمكن أن يلجأ الباحث (المقيم، المعاين) إلي وزارة العدل لكي يتمكن من استخدام مؤشر العقار للحصول على مبيعات في نفس المخطط أو في مخطط مجاور يمكن جمع معلومات عنها واختيار العقارات المناسبة للمقارنة وعمل التسويات عليه واستخدامها كأدلة حقيقية على القيمة.

أيضا من المعلومات الهامة قبل عملية المعاينة تحديد موقع العقار محل التقييم والعقارات موضوع المقارنة، وجمع معلومات السوق العقاري في الموقع خطط التطوير العقاري والتنمية المستدامة، صور الخرائط الرقمية للموقع والحي هامة جدا لمعرفة نظام البناء والاستدلال الدقيق على موقع العقار محل البحث، محل التقييم او المقارن.

بعد استكمال اجراءات ما قبل المعاينة تضع خطة المعاينة، توضح فيها كيف ستبدأ بالمعاينة

المرحلة الثانية.. أثناء المعاينة: في هذه المرحلة يتم فيها الوقوف على العقار محل التقييم ثم العقارات المختارة كمؤشرات للقيمة يمكن أن تصلح للمقارنة مع الأصل محل التقييم.

المعلومات الميداني يمكن تقسيمها إلى أربع مهام:

  • دراسة العقار محل التقييم والعقارات مؤشرات القيمة وتسجيل جميع المميزات والموصفات الإنشائية والتحسينات الخارجية والداخلية والواجهات وفق متطلبات معايير التقييم الدولية 2020 والصادرة عن الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم)
  • دراسة الشوارع ومربعات الحي والخدمات ووسائل الترفيه المتوقر ونشاط السوق وكثافة الاقبال عليه سواء من المطورين العقاريين أو المستثمرين العقاريين والمستوى الاجتماعية والديمغرافي ومستوى التعليم ومعدلات الدخل وأهم نشاطات السوق العقاري.
  • الاستفسار المباشر من أصحاب الخبرة ومكاتب الوساطة والتسويق العقاري والمطورين العقاريين عن أسعار العقار ورؤيتهم لمستقبل الحي وفقا للاستخدام الغالب فيه
  • التصوير الفوتوغرافي من خلال التصوير وزوايا التقاطها وجودتها وحرفيتها، معلومات حية تستحق الاهتمام والحرص على التدرب على استخدامات الكاميرا وأفضل الأوقات لالتقاطها
  • فضلا عن أن الصور معلومات حية للتفاصيل، وأيضا عندما تكون جميلة تعط رونقا ولمسة احترافية سواء لـ تقرير المعاينة، أو تقرير التقييم.

مرحلة الثالثة.. ما بعد المعاينة: يقوم المقيم أو المعاين المكلف بمهمة المعاينة الميدانية للعقار محل التقييم والعقارات المقارنة (مؤشر القيمة) بعد القيام بالمعاينة الميدانية البصرية بكتابة تقرير المعاينة مكتمل المعلومات بأنواعها، الجغرافية، الإنشائية، التنظيمية، الديمغرافية، الاجتماعية، وجودة الحياة.

كما يدون المقيم دراسة الجوانب الاقتصادية والاستثمارية والتجارية ومعدلات متوسط أسعار العقارات، ومتوسط أسعار الأراضي، ومعدلات الايجار السكني والتجاري، وكل تفاصيل السوق العقاري في الحي قدر الإمكان.

ثم يسلم تقريره للمقيم لاستكمال اعدادات تقرير التقييم وفق معايير التقييم الدولي.

التقييم والحاجة لتقييم الأصول

التقييم ضرورة اقتصادية وقانونية منذ بدء البشرية فالتبادل يقتضي بالضرورة تقييم أو تثمين الأشياء ووضع لها قيمة ليسهل تبادلها، مع عصر الصناعة بدأت تتعقد عمليات التبادل مع توسع التجارة الدولية وبروز الشركات متعددة الجنسيات.

ومع توالي الأزمات الاقتصادية أصبحت منظمات الأعمال بحاجة إلى مزيد من الإفصاح والشفافية ذلك أن حملة الأسهم  والمستثمرين لم يعودوا قادرين على متابعة أموالهم وكيف تستثمر بطريقة مباشرة بعد أن أصبح يفصلهم عن (أموالهم) المحيطات وآلاف الأميال.

نرجوا ان نكون شرحنا لشكل مفصل المعاينة الميدانية للأصول العقارية ولأي استفسار وخدمة :

تابعوا خدمات شركة المقيم المحترف حتى تحصلوا على مقيم عقاري معتمد موثوق.

اترك تعليقًا

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.