أفضل 4 طرق لـ تقييم العقار يوصى بها الخبراء

أهم طرق لـ تقييم العقار

تقييم العقار في السوق السعودي يحقق عده منافع للملاك والراغبين في الشراء حيث يتم تحديد قيمة العقار بناء على المنافع التي يحصل عليها صاحب العقار عند امتلاكه للعقار، يتم تقييم العقار من خلال خبراء مقيمين. وتختلف قيمة العقار من عقار لآخر حسب عدة معايير منها الموقع والتشطيب وسنة البناء.

طرق لـ تقييم العقار يوصى بها الخبراء

يبحث الكثير من المواطنين على أهم الطرق التي يوصى بها الخبراء لـ تقييم العقار لتحديد القيمة الحقيقية المرتبطة بعوامل متعددة بدءًا من الموقع والأرض، وانتهاءً بالحالة النهائية للوحدة التي توجد بها القيمة.

يعتقد خبراء التقييم العقاري بشكل عام، أن هناك طرق لجعل تقييم العقار أكثر واقعية وهي كالأتي:

•الطريقة الاولى المقارنة

أول الطرق التي أوصي بها خبراء التقييم العقاري وهي المقارنة بين السمات المتشابهة في نفس المنطقة وذلك من خلال مجموعة من الإجراءات ، من خلال مقارنة العقار قيد التقييم مع العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في نفس المنطقة.

ويتم تطبيق وحدة مقارنة مناسبة وتعديل سعر بيع العقار المراد مقارنته بناءً على عناصر المقارنة، واستخراج مؤشر القيمة منه حيث تستخدم هذه الطريقة بشكل خاص لتقييم العقارات السكنية في المنازل والشقق لتحديد قيمة البيع.

وفى تلك الطريقة يدرس السكان العديد من العوامل التي تؤثر على العقار، وأهمها:

  • موقع العقار (شارع رئيسي ، فرع ، تجاري ، عام ، خاص)
  • حالة العقار وعمر المبنى وحالته وامتيازاته ومواصفات العقار
  • سجل عمليات البيع وظروف البيع المحلي (طبيعية ، إلزامية ، ظروف السوق ، كميات العرض والطلب) التي عادة ما يكون لها تأثير غير مباشر ومساحتها والديكور الداخلي والخارجي مستوى السطح.

يمكن أيضًا استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتقييم العقارات المطورة والأراضي الخالية أو الأراضي التي يمكن اعتبارها شاغرة.

•  الطريقة الثانية التكلفة

وهي احتساب تكلفة إنشاء أبنية مماثلة وبهذه الطريقة، يمكن تقييم العقار للتكلفة الحالية لإنشاء مبنى آخر أو مبنى بديل مشابه لمبنى قائم، وخصم الاستهلاك المستحق من تكلفة البناء، وتضاف قيمة الأرض المقدرة إلى ربح العقد.

ويمكن تعديل القيمة الكاملة للممتلكات المعروضة لتعكس قيمة العقار الذي يتم تقييمه.

تعتمد هذه الطريقة على العديد من العناصر التي يجب أخذها في الاعتبار عند تقييم الأدوية:

  • قم بتقييم سعر الأرض (بحيث تفترض بأن لا يوجد مبنى قائم بها) لتحديد الاستخدام الأمثل لها.
  • تقييم تكاليف البناء الحالية.
  • تقييم الهلاك (أي مقدار انخفاض سعر المبنى بسبب سعر الاستخدام)
  • قيمة المبنى الحالية = تكلفة البناء – تكلفة الهلاك.
  • سعر التقييم = تقييم سعر الأرض (بحيث تفترض بأن لا يوجد مبنى قائم بها) + قيمة المبنى الحالي

أفضل طرق لـ تقييم العقار يوصى بها الخبراء

•  الطريقة الثالثة الدخل

تعتمد هذه الطريقة على حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات، فإذا تم استخدام الدخل لعقود إيجار سكني، فإن الدخل سيولد دخلًا كبيرًا، وستختلف النسبة وفقًا لحالة العقار وبذلك تحديد قيمة العقار. تعتمد هذه الطريقة على خمس عناصر أساسية: –

  • تقدير الدخل الإجمالي.
  • تحديد نسبة الشواغر
  • تحديد قيمة إجمالي مصاريف التشغيل للعاملين والصيانة.
  • تحديد قيمة صافي الدخل.
  • احسب نسبة الدخل إلى أسعار العقارات.

ومع ذلك، فإن أهم عنصر في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد صافي الدخل، وهذه الطريقة هي الأكثر استخدامًا لتأجير المباني السوق السكنية والتجارية التي تحقق دخلًا كبيرًا.

الغرض من التقييم

وفي الطريقة الرابعة يجب معرفة الغرض من التقييم فالأغراض المتعددة التي يجرى من أجلها التقييم تتعدد خلالها النتائج حيث يجرى التقييم لأسباب عدة منها :

  • تحديد السعر الذي يطلبه البائع .
  • مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء .
  • تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركه .
  • تحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
  • تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
  • تحديد أملاك يتم تبادلها عند اندماج أو تصفية أو إفلاس شركات .
  • تحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
  • تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
  • تقييم الأملاك عند حالات الطلاق و قسمة الأملاك بين الزوجين .
  • تقييم الأملاك في أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
  • تحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية .
  • تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك .
  • تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى .
  • تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب.
  • تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي لأملاك هو أفضل استخدام لها أم لا .
  • تحديد أنسب قيمة لاستخدام أملاك خالية .
  • تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل.
  • تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل.

اطلعوا على كافة خدمات المقيم العقاري المحترف حتى تحصلوا على أفضل الخدمات والتقييم الاحترافي إن شاء الله.

 

مرجع

اترك تعليقًا

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.