طرق تقييم المحلات التجارية

طرق تقييم المحلات التجارية

طرق تقييم المحلات التجارية تعددت عندما أتضح أهمية التقييم العقاري للممتلكات العقارية وخصوصًا في التعامل معها كسلعة استثمارية حيث أن كل مبنى له قيمته الخاصة التي يحددها موقعه وحالته وكيفية استغلاله.

لم يضع السوق العقاري حتى الآن آلية محددة لتقييم المباني بمختلف أنواعها بسبب اختلاف ظروفه وعوامله من مكان لآخر وبالتالي لا تتم عمليات التقييم إلا من خلال خبير متخصص في التقييم العقاري ويعرف بالمقيم العقاري.

طرق تقييم المحلات التجارية

طرق التقييم العقاري تتحدد وفق عدة عوامل معينة وهامة لعملية التقييم العقاري منها مثلاً:

  • من حيث الموقع والمكان الجغرافي للوحدة المطلوب تقييمها وسهولة المواصلات إليها ونسبة الازدحام السكاني فيها.
  • من حيث المساحة المطلوب تقدير ثمنها وشكل تلك المساحة ومستوى الأرض بالنسبة إلى منسوب الشارع الذي يقع فيه وسهولة توصيل المرافق العامة إليها.
  • من حيث القيمة السوقية والعوامل المؤثرة وزيادة الأسعار وانخفاضها حسب العرض والطلب والحالة المتوقعة.
  • يدخل في التقييم أو التثمين العقاري عمر العقار ومعدلات الإهلاك فيه بالإضافة إلى المنافع الملحقة بالعقار كالحدائق والمساحات الخضراء والجراج والموقف.
  • يعتمد في عملية التقييم العقاري و تقييم المحلات التجارية الاطلاع على المستندات والوثائق الخاصة بالوحدة العقارية وفحصها والوقوف على الوصف القانوني ونوع الملكية ومدى استخدام التراخيص في البناء، وكافة الإجراءات اللازمة للتسجيل في وكالة التسجيل العقاري.
  • يدخل في عملية التثمين العقاري وهو العائد الاستثماري للعقار المطلوب تقييمه وأفضل وسائل الاستغلال المادي له.

تقييم المحلات التجارية

تندرج طرق تقييم المحلات التجارية في النقاط التالية:

  • – طريقة المقارنة (Sales comparison method):

وهي تندرج ضمن أسلوب السوق، غالبا ما يتم تطبيق هذه الطريقة في صورة توفر بيانات عن أسعار حديثة لمراكز

تسوق مشابهة. بالإضافة إلى ذلك يجب التأكد أن الملكية العقارية المُباعة لها أعلى وأفضل إستخدام مماثل أو مشابه للعقار موضوع التقييم.

  • – طريقة رسملة الدخل (Capitalization method):

وتسمى كذلك طريقة الاستثمار وهي طريقة تندرج ضمن أسلوب الدخل. ويتم تطبيق هذه الطريقة لتقييم العقارات التي تدر دخلا مثل المراكز التجارية.

  • – طريقة الأرباح (Profit method):

وتُستخدم هذه الطريقة في تقييم العقارات التي يكون الجزء الهام من القيمة متأتي من أرباح النشاط التجاري للعقار وليس من قيمة الأرض والمباني.

  • – طريقة تكلفة الإحلال المهلكة (Deperciated Replacement cost):

والتي تندرج ضمن أسلوب التكلفة ، وبشكل عام لا يتم تطبيق طريقة تكلفة الإحلال إلا إذا كان العقار عبارة عن مبنى جديد في سوق ناشئة أو غير نشطة تتميز بقلة البيانات عن المبيعات المقارنة وبغياب البيانات عن قيمة الإيجارات السوقية.

قد يهمك :كيفية تقييم عقاري لعمارة

الطريقة الأنسب لعمل التقييم

في كثير من الأحيان تكون الطريقة الصالحة واحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات والمقصود بتحديد القيمة المراد تقديرها وهي تختلف باختلاف نوع القيمة المطلوب تحديدها، وهذه الأنواع كالتالي:

  • قيمة السوق: وتعرف على أنها أعلى سعر ممكن يجب أن يصل إليه العقار في سوق تنافسي مفتوح.
  • قيمة الاستثمار: وهي قيمة العقار بالنسبة لمستثمر له أهداف استثمارية محمودة.
  • القيمة الضمنية: هي القيمة بالنسبة لمشتر معين اعتمادًا على دوافع خاصة باحتياجات بعينها.
  • القيمة التأمينية: وهي تكلفة الإحلال بالنسبة للأجزاء المعرضة للتلف والانهيار في العقار.
  • القيمة التقديرية (الجزافية): وهي قيمة العقار من أجل دفع الضريبة وقد تكون مساوية لقيمة السوق.
  • القيمة العادلة: هي السعر النقدي الممكن توقعه للعقار بصورة معقولة في عملية بيع عاجلة وفي ظل كل الظروف المطلوبة لتحقيق “بيع عادل” ويعني أن كل من البائع والمشتري ينصرف بدون حاجة ملحة للبيع أو الشراء ويختلف عن البيع الجبري أو البيع من أجل التصفية.

تحديد عمر المحلات التجارية

يأخذ في الاعتبار في تقييم المحلات التجارية تحديد عده نقاط منها

  • عمر حديد التسليح داخل المبنى حيث انه يتآكل بمرور الزمن على الرغم وجود غطاء كونكريتي وحديد التسليح بالمباني التي قريبة من البحر بيكون أكثر عرضة للتآكل من حديد التسليح بالمناطق البعيدة عن البحر.
  • تأثير العوامل الجوية على المواد الأولية الموجودة في البناء نسبة الرطوبة وغيرها من العوامل .
  • قد تكون بعض المباني عمرها أطول كلا حسب طريقة بنائها وجودة المواد المستعملة فيها.
  • نوع التربة له تأثير مهم على عمر المبنى .

ويجب على الخبير المثمن أن يقدر السعر النقدي الذي يمكن الحصول عليه عند عرض العقار في السوق المفتوحة لمدة مناسبة مع الأخذ في الاعتبار نوع العقار وأحوال السوق المحلية.

هكذا انهينا مقالنا حول طرق تقييم المحلات التجارية نرجوا ان نكون وفقنا بذلك.

تابعوا خدمات شركة المقيم المحترف حتى تحصلوا على مقيم عقاري معتمد موثوق.

 

مرجع

اترك تعليقًا

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.