كيفية تقييم عقاري لعمارة

تقييم عقاري لعمارة

تقييم عقاري لعمارة يمكنك من تحديد سعره أو تثمينه فهذا يعد من أهم العمليات التي تساعدك في عملية الشراء والبيع العقاري ومن الممكن أن يجد العديد صعوبة شديدة في تقييم عقارهم ربما بسبب قلة خبرتهم في مجال العقارات ولذلك يبحثون كثيرا عن أفضل مقيم عقاري معتمد كي يساعدهم في تحديد قيمة عمارتهم.

تقييم عقاري لعمارة

  • يعتمد مقيم العقارات عادة في تقديره لقيمة العقار على العديد من العوامل، أبرزها الموقع، حيث يلعب تحديد المدينة والحي دوراً كبيراً في اختلاف الأسعار، بالإضافة إلى مواصفات العقار من الداخل والخارج وتاريخ بناءه، ناهيك عن إمكانية مقارنته مع عقارات أخرى في نفس السوق كالتكلفة وفترة الإهلاك.
  • يساعدك تقييم العقار بشكل دقيق على القيام بالعديد من الشؤون المالية الخاصة بك التي تعتبر في غاية الأهمية، فتحديد القيمة السوقية الحالية للعقار يسهل عملية البيع أو الشراء أو حتى عملية الاقتراض من البنك.
  • كما أنها تساهم في تقدير معدل الضرائب على قيمة العقار بشكل احترافي بالإضافة إلى تخمين الثروة المالية التي تملكها وبالتالي تسهيل كافة الإجراءات التي تترتب على ذلك.
  • معرفة الطرق الأفضل لتقييم العقارات يلعب دوراً هام في ضمان تقدير قيمة العقار الخاص بك بشكل دقيق ويجنبك في الوقوع في خطأ قد يكون فادحاً.

أفضل الطرق لتحديد قيمة العقارات

هناك طرق عديده يستخدمها المقيم العقاري لتحديد تقييم عقاري لعمارة و قيمة العقارات بشكل عام ومنها

  • الاعتماد على شركات عقارية موثوقة:

تستطيع الشركات العقارية ذو المصداقية العالية القيام بتقدير قيمة العقارات سواء تقييم عقاري لعمارة او غيرها  بشكل جيد، وذلك لما لديها من خبرة واسعة في عمليات البيع والشراء .

الشركات العقارية الموثوقة تمتلك كمية هائلة من البيانات التي تؤهلها لتقدير القيمة السوقية للعقار بشكل دقيق.

  • استخدام أدوات التقييم الأكثر احترافية على الانترنت:

هناك العديد من أدوات تقييم العقارات التي تستخدم كمؤشرات لحساب القيمة السوقية للعقار بالاعتماد على بيانات السجلات العقارية من الأسعار والمبيعات السابقة.

يتم إدخال البيانات على نماذج رياضية واحصائية محددة ليتم التنبؤ بأسعار العقارات وتتصف أدوات التقييم بالدقة فهي تعتمد عادةً على كمية هائلة من البيانات ونماذج رياضية متقدمة يتم تحديثها وتطويرها تباعاً، لضمان استمرارية دقة وحداثة مخرجاتها.

تستخدم أدوات التقييم عادة من قبل المقرضين كالبنوك لمساعدتهم في تقييم العقار كضمان للقروض التي يقوموا بمنحها للمقترضين كما تعتمد عليها بعض الشركات العقارية التي تتحرى الدقة في تقييم العقارات.

  • تقدير قيمة العقار عبر حساب مؤشر أسعار العقارات الرسمي:

إحدى الطرق ذو المصداقية العالية التي يتم من خلالها تقييم أسعار العقارات بشكل دقيق هو مؤشر أسعار العقارات.

(House Price Index) يرتكز مؤشر أسعار العقارات على البيانات التاريخية لأسعار العقارات بالاعتماد على نماذج إحصائيه معينة حيث يتم نشره على شكل تقارير شهرية من قبل الجهات الرسمية في كل بلد، يمكن من خلاله التنبؤ بشكل دقية بأسعار العقارات عبر الزمن.

  • العمل مع مقيّم عقارات محترف:

لديك خيار أخر لمعرفة أو التنبؤ بالقيمة الحقيقية للعقار وهي أن تبحث عن مقيّم محترف في مجال العقارات يمكنه تقدير القيمة السوقية لعقارك عبر الزمن.

يعتمد مقيم العقارات عادة في تقديره لقيمة العقار على العديد من العوامل، أبرزها الموقع، حيث يلعب تحديد المدينة والحي دوراً كبيراً في اختلاف الأسعار، بالإضافة إلى مواصفات العقار من الداخل والخارج وتاريخ بناءه، ناهيك عن إمكانية مقارنته مع عقارات أخرى في نفس السوق كالتكلفة وفترة الإهلاك وغيرها من عوامل أخرى التي تتيح القدرة على التنبؤ.

من ناحية أخرى يعتبر العمل مع مقيّم خبير في شؤون العقارات مكلفاً، قد لا يتمكن الراغب بشراء أو بيع عقار ما من تحمل تكاليفها، لذلك عادة ما يتم استأجره من قبل شركات عقارية كبيرة أو بنوك بهدف تقييم العقار كضمان للقروض المقدمة.

  • التقييم عبر مقارنة خصائص العقار:

إن لم يتوفر لديك القدرة على العمل مع مقيّم عقاري مختص عندها يمكنك القيام بالتقييم العقاري بنفسك بالاعتماد على مقارنة خصائص ومواصفات العقار الخاص بك بعقارات أخرى في نفس السوق وتحليلها.

من أهم تلك المواصفات مكونات البناء ومساحته وتاريخ بناءه بالإضافة إلى الأخذ بعين الاعتبار أي تعديلات أو تحسينات إضافية تمت على العقار بهدف تجديده ناهيك عن أهمية موقعه والحي الواقع فيه وغير ذلك من خصائص هامة تلعب دوراً كبيراً في تقدير القيمة السوقية للعقار.

على الرغم من قيامك بعملية التقييم قد لا يقدم نتائج بنفس الدقة والاحترافية كالتي تتم عبر بعض الأدوات المخصصة أو المقيمين العقاريين إلا أنه تساهم بشكل كبير في تقديم فكرة جيدة عن الأسعار في السوق يمكن الاعتماد عليها في عمليات الشراء والبيع.

تقييم عقاري لعمارة

ما يجب أن يتضمنه تقرير التقييم العقاري

حددت الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين عشرين متطلب كأحد أدنى من المتطلبات التي يجب أن يتضمنها تقرير التقييم العقاري، وهي كما وردت في أحدى منشورات الهيئة:

هوية المقيّم واستقلاليته.

هوية العميل أو العملاء.

المستخدمون الأخرون لتقرير التقييم

طبيعة الأصل محل التقييم

عملة التقييم.

الغرض من التقييم.

أساس القيمة

تاريخ التقييم

طبيعة ومصدر المعلومات التي يعتمد عليها المقيّم.

نطاق بحث المقيّم

الافتراضات والافتراضات الخاصة.

نوع التقرير

القيود على الاستخدام والنشر.

التأكيد على الالتزام بمعايير التقييم الدولية

أساليب التقييم المستخدمة

طرق التقييم المستخدمة.

المدخلات الرئيسية المستخدمة.

الافتراضات المستخدمة.

الاستنتاج النهائي للقيمة.

تاريخ إصدار تقرير التقييم

ما هي أنواع تقارير التقييم العقاري؟

هناك 4 أنواع من تقارير التقييم العقاري يقوم بإعدادها المقيم وهى كالتالي:

تقرير مفصل:

يتم فيه ذكر جميع التفاصيل التي حددتها معايير التقييم الدولية، بدء من المقدمة وشروط التعاقد (نطاق العمل) وجميع معلومات أطراف عملية التقييم، المقيّم، وطالب التقييم والأطراف الأخرى إن وجد، ومعلومات العقار وموقعة، ومصادر المعلومات وأسلوب التقييم والمبررات المهنية والمنطقية التي أدت إلى النتيجة التي توصل إليها التقرير. مع تدعيمه بالمعلومات التنظيمية والصور والخرائط والمخططات. وعادة تكون عدد صفحاته بالعشرات وفقا لتعقيدات العقار وحجمه واستخدامه.

تقرير ملخص:

تقرير مختصر يلخص النقاط المحورية لتقرير التقييم العقاري، وملخص المبررات المهنية والمنطقية، دون ذكر تفاصيل العمليات الحسابية والإحصائية غير الضرورية لقراءة وفهم فهم تقرير.

تقرير مراجعة دون قيمة جديدة:

في بعض الحالات يكلف المقيّم العقاري بمراجعة تقرير تقييم عقاري أعده مقيّم عقاري أخر، ويعطي (المقيّم المراجع) رأيا عن القيمة التي توصل إليها المقيّم الأخر وهل هي منطقية وموضوعية وفق لظروف وزمن التقييم وحالة السوق العقاري. لكن المقيّم المراجع في هذه الحالة لا يعطي قيمة جديدة، أنما رأيا في القيمة التي توصل إليها المقيّم الأخر

تقرير مراجعة مع تقدير قيمة جديدة:

في هذه الحالة يزيد المقيّم المراجع قيمة جديدة من خلال مراجعته لتقرير التقييم ودراسة وبحث عن القيمة الملائمة للعقار محل (تقييم المراجعة) قد تقارب نتيجة التقرير محل المراجعة أو تختلف معه بالزيادة أو النقص البيّن.

 عوامل تلعب دورا أساسيا في تحديد سعر العقار وتقييمه

 

الموقع الجغرافي للعقار: يقصد بالموقع الجغرافي للعقار هو العنوان والذي يشمل ( الحي ، المنطقة ، شارع العقار ، الشوارع المجاورة )تلعب مستوى المنطقة دورا مهما في تحديد سعر العقار حيث المناطق الراقية عادة تكون أسعارها مرتفعة مقارنة عن المناطق الشعبية

– إطلالة العقار: العقار ذو إطلالة مميزة وجميلة مثلا على بحر أو حديقة جميلة  يكون سعره أغلى من العقار بإطلالة متواضعة

توفر الخدمات المحيطة بالعقار: العقار الذي يتوفر بجانبه وبمحيطه خدمات حيوية مثل ” : المدارس, والمتاجر, ومترو الأنفاق, وطرق رئيسية, ودور العبادة, ومستشفيات, صيدليات, أو خدمات ترفيهية: نوادي, مول, سينما, مطاعم, كافتيريا ” يتم وضع ذلك بعين الاعتبار في تحديد سعر العقار .

مواصفات ومرافق العقار: من العوامل التي تؤثر على تحديد سعر العقار وتقييمه هي مواصفات العقار ومرافقه ، مثلا عندما نتحدث عن عقار عباره عن منزل فتكون مواصفاته , كمساحته, عدد الغرف, والطابق الذى يوجد به, وهل يحتوى المبنى على مصعد كهربائي؟

 حالة العقار العامة: هل به شروخ ؟ هل هو قديم ومتهالك؟  بإلاضافة لسلامة مرافق العقار من عداد الكهرباء والمياه وتوافر غاز طبيعي, ومستوى التشطيبات والدهانات للعقار.

– الأوراق القانونية للعقار: الأوراق القانونية المرخصة للعقار تلعب دورا في تحديد سعر العقار وتقييمه ، حيث العقار الذي له أوراق رسمية مثل ( الترخيص ، عقد عقار مُسجل ) يتميز عن العقار الغير واضحه أوراقه الرسمية ، وذلك لأن المشتري الجاد يبحث دائما عن عقار مُرخص وخالِ من أي أوراق غير قانونية لكي لا يدخل في معوقات مستقبلية .

في حالة تعدد مالكي العقار يجب أن تحصل على توكيل بالبيع من كل مالك وذلك لضمان إتمام عملية البيع بشكل صحيحة قانونية .

مقارنة العقار بما حوله من العقارات المشابهة: من الطرق التي تلعب دورا مهما في تحديد سعر العقار وتقييمه  هي مقارنته بالعقارات المجاورة في نفس المنطقة ، حيث يتم السؤال عن متوسط سعر العقارات المشابهة بالمنطقة فبتالي ستتشكل لديك معرفة حول السعر المناسب لعقارك ، وبالطبع يجب عليك أن تبحث عن أسعار العقارات التي تم بيعها حديثا وليس قديما وذلك بسبب أن الأسعار تتغير حسب الزمن .

مقيم عقاري معتمد:

مما لاشك فيه وجوب اختيار شركة تقييم عقاري ذات خبرة و مقيم عقاري محترف معتمد،سواء لتقييم عقاري لعمارة او غير عقار, بحيث يجمع كافة البيانات والمعلومات الخاصة بالعقارات كالبيانات السكانية وبيانات العرض والطلب الخاصة بالسوق ومعرفة المؤشرات الاقتصادية.

يقوم مقيم عقاري معتمد تقييم عقاري لعمارة  بمعاينة العقار أيضًا من خلال الزيارة الميدانية للعقار ومعاينته لتحديد حدود العقار ومساحته وتضاريسه والمرافق المتاحة به، كما يقوم أيضًا بدراسة العوامل التي تؤثر على السوق العقاري على المستوى المحلي والإقليمي.

نرجوا ان تكونوا استفدتم من مقالنا تقييم عقاري لعمارة

تابعوا خدمات شركة المقيم المحترف حتى تحصلوا على مقيم عقاري معتمد موثوق.

 

مرجع

اترك تعليقًا

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.