طرق تقييم مراكز التسوق والمراكز التجارية

طرق تقييم مراكز التسوق والمراكز التجارية

«الطلب» و«المنفعة» و«الندرة» و«قابلية النقل» عناصر رئيسية لطرق تقييم مراكز التسوق والمراكز التجارية فأغلب ملاك العقارات يبالغون مبالغة شديدة في تحديد أسعار عقاراتهم فى ظل تطورات السوق العقارى  فعملية تحديد القيمة السوقية للعقار وقت البيع من أهم الأمور المؤثرة في نجاح بيع العقارات.

لكي تنجح الشركات مهما كان حجمها أو نوع نشاطها التجاري لابد من تقييم مستوى خدماتها وطرق التواصل مع عملائها فبدون رضا العملاء وإعجابهم بخدمتك فلن تحصل على أية أرباح فهناك العديد من المؤشرات التي يمكنك الاعتماد عليها لتحليل نقاط القوة والضعف بشركتك.

فإن أهمية التقييم العقاري تكمُن في لجوء ملاك العقارات إلى أصحاب الخبرة والمختصين فى التقييم العقارى لتحديد السعر العادل ومن الناحية الفنية يتم تعريف قيمة العقار على أنها المنافع التى يحصل صاحب العقار عليها من امتلاكه للعقار على عكس العديد من السلع الاستهلاكية التي يتم استخدامها بسرعة.

أساليب تقييم مراكز التسوق والمراكز التجارية

تتحقق فوائد الملكية العقارية بشكل عام على مدار فترة زمنية طويلة لذلك يجب أن يأخذ تقدير قيمة العقار في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية وكذلك الضوابط أو اللوائح الحكومية والظروف البيئية التي قد تؤثر على العناصر الأربعة للقيمة:

الطلب: الرغبة أو الحاجة إلى ملكية العقار، وهذه الرغبة أو الحاجة يجب أن تكون مدعومة بالمال ليتم إشباع الرغبة.

المنفعة: القدرة على تلبية رغبات واحتياجات أصحاب العقار فى المستقبل.

الندرة: العرض المحدود من العقارات المنافسة للعقار الذى يتم شراؤه.

قابلية النقل: سهولة نقل ملكية العقار من شخص لأخر.

ساهمت موجة انتشار العلامات الفاخرة وتجار التجزئة الدوليين في انتشار نوع مختلف من المراكز التجارية يجمع بين الترفيه ( العاب، سينما) والتسوق وأصبح الوجهة المفضلة للعديد من السكان التى واصلت عمليات التطوير الاختلاف عن السابق واجتياح التكنولوجيا الحديثة في عمليات التسوق والترفيه سيميزها في المستقبل.

طرق التقييم المناسبة للعقار

يتم اختيار طرق التقييم المناسبة للعقار محل التقييم بعد جمع البيانات اللازمة عن العقار وتحليلها  حيث ينبغي على المُقيم أن يقدم التبرير الكافي لاختياره أسلوب معين للتقييم بناء على غرض التقييم المحدد مسبقا ونوع القيمة ويجب التأكد من  كفاية البيانات والمعلومات المستخدمة لإستنباط القيمة بالأسلوب المختار .

و يمكن للمقيم اختيار عدة أساليب لتقييم نوع معين من الحقوق أو الملكية العقارية، إلا أنه يجب عليه تحديد أسلوب واحد للاعتماد على تقييمه بإعطاء وزن نسبي مرجح له فقط أو بالمشاركة مع باقي الأساليب المستخدمة.

قد يهمك :تعرف على تقييم عقاري فندق

طرق تقييم مراكز التسوق والمراكز التجارية

وتندرج تلك الأساليب والطرق فيما يلي:

– طريقة المقارنة (Sales comparison method): وهي تندرج ضمن أسلوب السوق غالبا ما يتم تطبيق هذه الطريقة في صورة توفر بيانات عن أسعار حديثة لمراكز

تسوق مشابهة بالإضافة إلى ذلك يجب التأكد أن الملكية العقارية المباعة لها أعلى وأفضل استخدام مماثل أو مشابه للعقار موضوع التقييم.

– طريقة رسملة الدخل (Capitalization method): وتسمى كذلك طريقة الاستثمار وهي طريقة تندرج ضمن أسلوب الدخل ويتم تطبيق هذه الطريقة لتقييم العقارات التي تدر دخلا مثل المراكز التجارية.

– طريقة الأرباح (Profit method): وتُستخدم هذه الطريقة في تقييم العقارات التي يكون الجزء الهام من القيمة متأتي من أرباح النشاط التجاري للعقار وليس من قيمة الأرض والمباني.

– طريقة تكلفة الإحلال المهلكة (Deperciated Replacement cost): والتي تندرج ضمن أسلوب التكلفة وبشكل عام لا يتم تطبيق طريقة تكلفة الإحلال إلا إذا كان العقار عبارة عن مبنى جديد في سوق ناشئة أو غير نشطة تتميز بقلة البيانات عن المبيعات المقارنة وبغياب البيانات عن قيمة الإيجارات السوقية.

شاهد ايضا: ماهو قانون التقييم العقاري للأجانب؟

الطرق المستخدمة فى تقييم الأصول العقارية

 

الطريقة الأولى: نهج مقارنة المبيعات – يستخدم نهج مقارنة المبيعات بشكل شائع في تقييم المنازل و الأراضي ويجب استخدام ثلاثة أو أربع صفات قابلة للمقارنة على الأقل في عملية التقييم ومن أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار المقارنات هي الحجم والميزات القابلة للمقارنة وموقع العقار

 

الطريقة الثانية: نهج التكلفة – يقوم نهج التكلفة على افتراض أن المشتري العاقل لن يدفع مقابل عقار حالي أكثر من السعر اللازم لشراء أرض مماثلة وبناء مبنى مماثل عليها ومن الأمثلة على ذلك المدارس والمستشفيات والمباني الحكومية و يمكن تقدير تكاليف البناء بعدة طرق بما في ذلك طريقة المتر المربع حيث يتم معرفة تكلفة المتر المربع لعقار تم بناؤه مؤخراً ثم ضرب هذه التكلفة للمتر المربع فى مساحة العقار المراد تقييمه.

 

الطريقة الثالثة :تسمى ببساطة طريقة الدخل وتستند هذه الطريقة إلى العلاقة بين معدل العائد على رأس المال الذي يطلبه المستثمر والدخل الصافي الذي ينتجه العقار وعندما يتم تقييم عقار بواسطة نهج “طريقة” رسملة الدخل تكون قيمة العقار بعد التقييم واضحة ومحددة إلى حد ما.

تابعوا خدمات شركة المقيم المحترف حتى تحصلوا على مقيم عقاري معتمد موثوق

المرجع

 

اترك تعليقًا

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.