كيفية القيام بتثمين الممتلكات

تثمين الممتلكات

كيفية القيام بتثمين الممتلكات جملة يبحث عنها الكثير من المواطنين والمهتمين بالشأن العقاري في السوق السعودي.

تثمين الممتلكات

يعتبر تثمين الممتلكات مفتاح النجاح في الاستثمار يستخدم المستثمرون العقاريون الناجحون كل الأدوات تحت تصرفهم لاتخاذ أذكى قرارات استثمارية ممكنة.

  • تتضمن عملية تثمين الممتلكات الأرقام التي يجب معرفتها عند إجراء تقييم للعقار القيمة السوقية ودفع الرهن العقاري وإيجار السوق والتدفق النقدي.
  • تشمل العوامل التي تؤثر على قيمة العقار التحسينات المطلوبة أو التي تم إجراؤها بالفعل من قبل مالك العقار، وعمر العقار، وظروف السوق، والموقع.
  • تتضمن خطوات تقييم قيمة العقار تحديد القيمة السوقية العادلة والإيجار وتكلفة الاستبدال و NOI وهناك ثلاثة مقاييس مالية رئيسية تُستخدم لحساب قيمة الممتلكات وهي معدل الحد الأقصى وعائد الاستثمار والعائد النقدي على النقد.

خلال السطور القادمة نستعرض تفاصيل كل ما يحتاجه المستثمر العقاري إلى معرفته لإجراء تقييم للعقار وتثمين الممتلكات.

ما هو تثمين الممتلكات؟

تثمين الممتلكات عملية حسابية يستخدمها المستثمرون العقاريون لتحديد قيمة الممتلكات باستخدام بيانات محددة عن العقار والسوق، ومن قبل المثمنين المرخصين، ومن قبل الوسطاء العقاريين.

كيفية القيام بتثمين الممتلكات؟

يحتاج المخمن العقاري قبل البدء في حساب قيمة العقار إلى جمع بعض البيانات المالية الأساسية لتقييم الممتلكات الخاصة بك:

  • من أهم المعلومات التي يحتاجها المثمن في تثمين الممتلكات هل هناك رهن على العقار وما إذا كان الدفع يشمل ضرائب الملكية والتأمين أم لا.
  • النقطة الثانية من المعلومات التي يجب توافرها لمثمن الممتلكات مبلغ الدفعة المقدمة والذي سيختلف بناءً على نوع قرض الرهن العقاري واستراتيجية الاستثمار المستخدمة.
  • يحتاج المثمن العقاري لمعرفة دخل الإيجار بما في ذلك بدل الوظيفة الشاغرة ومبلغ التدفق النقدي الإيجاري المتبقي بعد دفع الرهن العقاري ونفقات التشغيل العادية.
  • يستعلم المثمن عن نسبة السعر إلى الدخل التي تقارن متوسط سعر المنزل بمتوسط الدخل في السوق مع انخفاض النسبة، تصبح المنازل ميسورة التكلفة للشراء.
  • إجمالي عائد الإيجار الذي يتم قياسه بقسمة إجمالي سعر الشراء للمنزل (بما في ذلك تكاليف ورسوم الإغلاق والتحسينات المطلوبة) على إجمالي الإيجار السنوي. كلما ارتفعت نسبة عائد الإيجار ، كان الاستثمار العقاري أفضل.
  • معدل الرسملة (أو معدل الحد الأقصى) الذي يقيس معدل العائد على العقارات المؤجرة ويحسب بقسمة صافي الدخل التشغيلي على القيمة السوقية للمنزل.
  • التدفق النقدي وهو الأموال المتبقية بعد دفع جميع النفقات، بما في ذلك الرهن العقاري، وعادة ما يتم قياسه على أساس شهري وسنوي يحدث التدفق النقدي السلبي عندما يكون مبلغ المصاريف وخدمة الدين أكبر من مبلغ دخل الإيجار المستلم.

كيفية تحديد قيمة الممتلكات

هناك عوامل عامة تؤثر على قيمة الممتلكات وحددناها  في 7 نقاط هامة تؤثر على قيمة العقار:

  • أول العوامل المؤثرة في قيمة العقار هو حجم العقار ومخطط الطابق فسعر القدم المربع هو المقياس الأكثر شيوعًا المستخدم لتقييم العقارات السكنية.

ويؤثر عدد غرف النوم والحمامات والمخطط الأرضي العام للعقار في حالة المساحة المربعة للمنزل على القيمة.

يجب أن تتطابق خصائص المنزل مع السوق والمستأجر المستهدف وليس مع كون المنزل أكبر ليقدم قيمة أفضل للمستثمر.

  • ومن العوامل الهامة في تحديد قيمة العقار هو عمليات التحسينات التي أدخلت على الممتلكات لأن عددًا قليلاً جدًا من التحسينات، إن وجدت تزيد من قيمة الممتلكات بنفس المبلغ الذي يتم إنفاقه على التحسين.
  • عامل من العوامل الهامة في تحديد قيمة الممتلكات هو حالة العقار فأن حالة العقار لها تأثير فأن وجد عناصر الصيانة المؤجلة مثل السقف أو نظام التدفئة الذي يحتاج إلى استبدال، أو خطة أرضية قديمة، تقلل من قيمة الممتلكات بسبب الأموال التي ستكون مطلوبة قريبًا للتحديث.
  • وهناك عامل أساسي في عملية تحديد قيمة الممتلكات وهو عمر العقار المراد تقييمة فعادةً ما تحتوي الخصائص الجديدة على قيم أعلى من تلك القديمة لأن هناك حاجة إلى عدد أقل من الإصلاحات الروتينية والتحسينات الرأسمالية في المستقبل المنظور.
  • ظروف السوق تعتبر من العوامل الهامة في عملة التقييم ففي السوق يعرض البائع فلابد أن يعرض في سوق يوجد فيه مشترين أكثر من البائعين ففي تلك الحالة سترتفع قيمة العقارات بسبب عدم التوازن بين العرض والطلب.
  • حي الملكية يعتبر من العناصر الهامة لتحديد قيمة الممتلكات بشكل صحيح وبسعر مناسب حيث تجبر المناطق الغير أمنة بشكل عام أصحاب العقارات على تقليل الإيجارات لجذب المستأجرين

أما المناطق المخططة والتى تتوفر بها جميع الوسائل تصبح بها الأسعار مرتفعة ونمو الإيجارات أقوى بسبب زيادة طلب المستأجرين.

  • أما موقع الملكية يؤثر على قيمة الممتلكات من معدلات ضرائب العقارات والإيجارات ، والتحكم في الإيجارات ، ونمو السكان والوظائف في السوق ، وما إذا كانت المنطقة معرضة للكوارث الطبيعية أو الطقس الموسمي الذي يمكن أن يجعل من الصعب استئجارها خلال أوقات معينة من السنة.

تثمين الممتلكات

كيفية تحديد قيمة العقارات المؤجرة

هناك 5 خطوات لتقييم قيمة العقارات المؤجرة يستخدمها المستثمرون العقاريون الناجحون لتحليل الصفقات المحتملة بسرعة.

  • الخطوة الأولي من كيفية تحديد قيمة العقارات المؤجرة هو تحديد القيمة السوقية العادلة

فالقيمة السوقية العادلة تعتبر السعر الذي يرغب المشتري المطلع في دفعه، والبائع على استعداد لقبوله.

  • وتتمثل الخطوة الثانية في كيفية تحديد قيمة العقارات المؤجرة هو تحديد تكلفة الاستبدال.

فتكلفة الاستبدال هي الأموال اللازمة لبناء نفس العقار في نفس التوقيت مثل قيمة الأرض وتكلفة العمالة والمواد.

  • وتعد الخطوة الثالثة من كيفية تحديد قيمة العقارات المؤجرة وهو تحديد إيجار السوق العادل إذا كانت مرتفعة جدًا، فلا يجوز للمستأجر الحالي تجديد عقد الإيجار.
  • وفي الخطوة الرابعة في كيفية تحديد قيمة العقارات المؤجرة هو الحساب عن طريق حساب NOI.

يتم حساب NOI ، أو صافي الدخل التشغيلي، عن طريق طرح نفقات التشغيل العادية من إجمالي الدخل وتشمل مصاريف التشغيل العادية تكلفة الإصلاحات والصيانة الروتينية والمرافق والتأمين ورسوم إدارة الممتلكات وضرائب الممتلكات ومع ذلك، لا تشمل NOI دفع الرهن العقاري.

  • الخطوة الخامسة والآخيرة من تحديد قيمة العقارات المؤجرة وهو إجراء الحسابات المالية على كل عقار مؤجر.

الحسابات المالية الشائعة المستخدمة لإجراء تقييم الممتلكات هي معدل الحد الأقصى وعائد الاستثمار والعائد النقدي على النقد.

ما هو دور المقيم المحترف في تحديد قيمة الممتلكات؟

  • للمقيم العقاري المعتمد المحترف دور هام في تحديد قيمة الممتلكات فالاستعانة به تتم لتزويدك بقيمة العقار, طريقة جيدة وغير مكلفة للحصول على رأي ثانٍ حول القيمة التي توصلت إليها.
  • يستخدم المقيمون المحترفون مزيجًا من العلم والفن نظرًا لأنهم طرف ثالث غير مهتم وليس لديهم مظهر في اللعبة، يتم التخلص من العاطفة تمامًا من كيفية تقييمهم للممتلكات.
  • يعتمد المقيم قي تثمين الممتلكات على البيانات الخاصة بالسوق، مثل مقارنات المبيعات الحديثة وحالة الملكية ووسائل الراحة، ثم يضبطون قيمة العقار موضوع البحث (الذي تفكر في شرائه) بالزيادة أو النقصان لإجراء مقارنة.

ما هي الحسابات المالية الأساسية لتحديد قيمة تأجير العقارات

في حين أن هناك عشرات الطرق فعليًا لتحديد قيمة العقارات المؤجرة،

يستخدم معظم المستثمرين العقاريين ثلاث حسابات مالية رئيسة لتحديد قيمة العقارات وهي:

معدل الحد الأقصى

عائد استثمار

عائد نقدي

ويعد استخدام طرق متعددة لتحديد قيمة تأجير العقارات مفتاحًا لاتخاذ أفضل قرارات الاستثمار الممكنة.

تفاصيل وطرق تثمين الممتلكات أصبحت بين أيديكم, نتمنى لكم الاستفادة التامة.

اترك تعليقًا

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.